Aktuell 16. Juni 2026: Gespräch zur Schutzzonen-Verordnung: Einwände werden Expertenrunde vorgelegt
Der Herr Bürgermeister lehnte ein Gespräch mit den von Rechtsanwalt Dr. Retter beratenen Hausbesitzern aus Waidhofen an der Ybbs ab. Zu einem persönlichen Gespräch zugelassen wurde lediglich der Waidhofner Hausbesitzer Mag. Dr. Raimund Harreither, der in Oberösterreich lebt.
Bei dieser Besprechung standen Dr. Harreither drei Vertreter der Stadt gegenüber: der Bürgermeister, der Magistratsdirektor sowie ein Mitarbeiter des Bauamtes.
Dr. Harreither brachte dabei die Einwände der betroffenen Hausbesitzer gegen die Verordnung vor. Er konnte erreichen, dass diese Einwände nicht unbeachtet bleiben, sondern bei der am Mittwoch, 17. Juni 2026 stattfindenden „Schutzzonen-Expertensitzung“ zur Behandlung vorgelegt werden.
Damit ist zumindest ein erster Schritt gelungen: Die Argumente und Bedenken der Hausbesitzer sollen nun in jener Expertenrunde nochmals behandelt werden, die sich mit den Fragen rund um die Schutzzone befasst. Entscheidend wird sein, ob diese Einwände dort auch ernsthaft geprüft und in weiterer Folge nachvollziehbar berücksichtigt werden.
Hier die geplante Eingabe an die Stadtverantwortlichen am Mittwoch 17. Juni 2026 :
Ein besonders betroffener Hauseigentümer (Mag. Dr. Raimund Harreither) sowie ein persönlich betroffener Innenstadtbewohner(Kommerzialrat Karl Piaty) haben beim Bauamt Einsicht in die betreffenden Pläne genommen und sich einzelne Erläuterungen zu den beigezogenen Sachverständigen, den fachlichen Grundlagen sowie zur bisherigen Entscheidungsfindung geben lassen.
Im Zuge dieser Einsichtnahme konnten jedoch wesentliche Fragen nicht abschließend geklärt werden. Insbesondere blieben entscheidende Informationen darüber offen, auf welchen konkreten Grundlagen einzelne Einstufungen vorgenommen wurden und welche fachlichen Erwägungen für die jeweiligen Kategorisierungen maßgeblich waren.
Aus diesem Grund wurde angeregt, den Herrn Bürgermeister persönlich zu kontaktieren, um die offenen Punkte in einem direkten Gespräch zu erörtern und eine nachvollziehbare Klärung herbeizuführen. Der Bürgermeister lehnte die Teilnahme von Karl Piaty sen. ab, und so darf nur Mag. Dr. Raimund Harreither ins Rathaus zu einem Gespräch mit dem Bürgermeister erscheinen.
Warten wir also ab, ob der Herr Bürgermeister gewillt ist, die verschiedenen Probleme zu lösen. Erst danach sollte beurteilt werden, welche weiteren Schritte erforderlich oder zweckmäßig sind.
Warum haben die beigezogenen Sachverständigen dem Gemeinderat empfohlen, diese beiden Häuser am Freisingerberg unterschiedlich zu kategorisieren?
Dem beschlossenen Verordnungsplan ist zu entnehmen, dass das gelbe Haus von den Entscheidungsträgern als schutzwürdiger bewertet wurde als das rote Haus. Da die Einstufung des roten Hauses sachlich zutreffend ist, erscheint die Einstufung des gelben Hauses im Vergleich dazu jedoch als nicht schlüssig.
Diese unterschiedliche Behandlung bedarf einer nachvollziehbaren, sachlich begründeten und auf überprüfbaren Grundlagen beruhenden Erklärung.Sollte eine solche fachliche und rechtliche Begründung nicht vorliegen, wäre die unterschiedliche Kategorisierung im Hinblick auf das Ortsbild nicht nur unverständlich, sondern rechtlich äußerst bedenklich. Insbesondere stünde dann der Verdacht einer unsachlichen Ungleichbehandlung vergleichbarer Objekte im Raum.Eine derartige Einstufung könnte gegen das Sachlichkeitsgebot, den Gleichheitsgrundsatz sowie gegen den verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsschutz verstoßen. Soweit dadurch ein Grundeigentümer in der Nutzung, Verwertung oder wirtschaftlichen Entwicklung seiner Liegenschaft benachteiligt wird, wäre die Verordnung in diesem Punkt rechtlich angreifbar und allenfalls als gesetzwidrig zu qualifizieren. Es besteht daher dringender Erklärungs- und Rechtfertigungsbedarf.
Ähnliche Abgrenzungs- und Einstufungsunterschiede scheinen auch bei weiteren Häusern vorzuliegen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Frage, ob die in der Verordnung vorgesehenen Differenzierungen durchgehend auf sachlichen, nachvollziehbaren und überprüfbaren Kriterien beruhen.
Besonders klärungsbedürftig ist, ob einzelne Bestimmungen oder Ausführungen der Verordnung überhaupt vom zulässigen Regelungsbereich einer gemeindlichen Verordnung gedeckt sind. Ein Gemeinderat darf im Rahmen einer Verordnung nur jene Regelungen treffen, zu denen er gesetzlich ermächtigt ist. Überschreitet eine Verordnung diesen gesetzlichen Rahmen, besteht der Verdacht einer Kompetenzüberschreitung.
Soweit die Verordnung daher Vorgaben enthält, die nicht mehr unmittelbar dem Ortsbildschutz, der baurechtlichen Beurteilung oder den gesetzlich vorgesehenen Verordnungszwecken zugeordnet werden können, wäre zu prüfen, ob diese Bestimmungen rechtlich zulässig sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn dadurch Eigentümer in der Nutzung, Gestaltung, Erhaltung oder Verwertung ihrer Liegenschaften beschränkt werden, ohne dass dafür eine ausreichende gesetzliche Grundlage und sachliche Rechtfertigung erkennbar ist.
Eine solche Vorgangsweise wäre rechtlich bedenklich, weil Verordnungen dem Legalitätsprinzip entsprechen müssen. Sie dürfen weder willkürlich ausgestaltet sein noch über die gesetzlich eingeräumten Befugnisse hinausgehen. Fehlt eine klare gesetzliche Grundlage oder eine nachvollziehbare fachliche Begründung, könnte die betreffende Regelung als rechtswidrig beziehungsweise gesetzwidrig anzusehen sein.
Es besteht daher erheblicher Erklärungsbedarf, nach welchen Kriterien die Abgrenzungen vorgenommen wurden, welche fachlichen Grundlagen herangezogen wurden und ob sämtliche Inhalte der Verordnung tatsächlich vom gesetzlichen Wirkungsbereich des Gemeinderates gedeckt sind.
Ausschnitte von den Informationen, welche dem Gemeinderat gegeben wurden
Die besondere Erwähnung des Hauses von Mag. Dr. Raimung Harreither und des Piaty BLOG bei der Gemeinderatssitzung erlauben es, gerade die besondere Problematik der Einstufung des Hauses wo die DM Filiale sich befindet und die Einbindung der Aussagen des des Piaty BLOG in die Stellungsnahmenbegutachtung offen mit dem Herrn Bürgermeister anzusprechen und um Abhilfe zu ersuchen:
Es gab bei der Diskussion im Gemeinderat rechtlich sehr wichtige Aussagen vom Baustadtrat Martin Dowalil über die Art der Durchführung und nannte namentlich die Personen, welche für die Kategorisierungen rechtlich verantwortlich sind.
Ausschnitt aus dem Gemeinderat zur Begutachtung der Gebäude
Hier der BLOG bis 11. Juni 2026: Dass von den40 Waidhofner Gemeinderätinnen und Gemeinderäten niemand mehr in der Innenstadt wohnt, ist bezeichnend – und zugleich verständlich. Denn die Lebensbedingungen im historischen Zentrum haben sich spürbar verschlechtert.
Nächtlicher Lärm, zunehmende Hitze, Staubbelastung und die vollständige Pflasterung vieler Flächen (Kachelofeneffekt) machen das sommerliche Wohnen in der Innenstadt immer unattraktiver. Der Klimawandel verschärft diese Entwicklung zusätzlich: Was früher vor allem an heißen Sommertagen ein Problem war, wird heute immer häufiger zur dauerhaften Belastung.
Gerade deshalb wirkt es befremdlich, wenn ausgerechnet jene Maßnahmen erschwert oder untersagt werden, die das Wohnen in alten Stadthäusern überhaupt erträglicher machen. Außenjalousien waren historisch keineswegs ein Fremdkörper, sondern ein naheliegender und praktischer Schutz gegen Hitze, Sonne und Lärm. Sie gehörten vielerorts selbstverständlich zum Stadtbild und erfüllten eine wichtige Funktion für die Bewohnerinnen und Bewohner.
Das Bild der heutigen Oberbank am Unteren Stadtplatz zeigt beispielhaft, dass solche Elemente auch in Waidhofen vorhanden und üblich waren. Wer die Innenstadt als Wohnort erhalten will, darf nicht nur Fassaden schützen, sondern muss auch die Menschen schützen, die dort leben sollen. Eine Schutzzone, die den Alltag der Hausbesitzer und Bewohner zusätzlich erschwert, schützt am Ende nicht die Stadt – sie beschleunigt ihre Entleerung.
Aussenjalosien und keine Pflasterung am Unteren Stadtplatz
Nun hat der Gemeinderat jedoch eine Verordnung beschlossen, die derartige Vorkehrungen zum Hitze- und Lärmschutz vollständig untersagt. Bereits im Entwurf waren Außenjalousien und Markisen als unzulässig angeführt. Im nun beschlossenen Text wurden zusätzlich auch Rollläden ausdrücklich als nicht zulässig aufgenommen.
Damit wurde die Regelung gegenüber dem Entwurf nochmals verschärft. Gerade für Bewohnerinnen und Bewohner der Innenstadt ist dies von erheblicher Bedeutung, weil solche Einrichtungen nicht bloß gestalterische Elemente sind, sondern einen praktischen Beitrag zur Wohnqualität leisten. Sie dienen dem Schutz vor sommerlicher Überhitzung, Sonneneinstrahlung und teilweise auch vor Lärmbelastung.
Der folgende Ausschnitt zeigt diese Verschärfung beispielhaft und macht deutlich, dass die beschlossene Verordnung zentrale Bedürfnisse der Innenstadtbewohner nur unzureichend berücksichtigt:
Da heute immer weniger Menschen dauerhaft in der Innenstadt wohnen, ist auch ihre politische Bedeutung geringer geworden. Mit der sinkenden Zahl an Bewohnerinnen und Bewohnern nimmt zwangsläufig auch die Zahl jener Wählerinnen und Wähler ab, die von solchen Regelungen unmittelbar betroffen sind.
Das erklärt, warum Entscheidungen, die tief in die Rechte und den Alltag der Innenstadtbewohner eingreifen, politisch offenbar nur mehr begrenzte Aufmerksamkeit erhalten. Für die Betroffenen selbst sind diese Einschränkungen jedoch keineswegs nebensächlich. Sie berühren Fragen der Wohnqualität, der Nutzung des eigenen Eigentums und der Möglichkeit, historische Gebäude weiterhin zeitgemäß und bewohnbar zu erhalten.
Einer der langjährigsten Bewohner der Waidhofner Innenstadt, Karl Piaty sen., 78, hat sich daher entschlossen, dieses Thema nicht nur lokal anzusprechen, sondern auch einer breiteren Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Zugleich werden übergeordnete Entscheidungsträger über die aus seiner Sicht problematischen Folgen der beschlossenen Verordnung informiert.
Diese Schutzzonenverordnung berührt jedoch nicht nur Fragen der Ortsbildpflege, sondern wirft auch rechtlich weit brisantere Themen auf. Bereits im Begutachtungsverfahren hat ein Rechtsanwalt im Namen mehrerer Betroffener beim Magistrat auf erhebliche Bedenken hingewiesen.
Zwar wurden einzelne besonders auffällige Fehlentscheidungen nachträglich zurückgenommen. Der nunmehrige Beschluss des Gemeinderates zeigt jedoch weiterhin, dass Haus- und Liegenschaftseigentümer in ihren Rechten unverhältnismäßig eingeschränkt werden. Besonders problematisch ist dabei, dass Eingriffe in bestehende Nutzungs-, Gestaltungs- und Verfügungsrechte offenbar nicht ausreichend differenziert, begründet oder abgewogen wurden.
Die folgende Gegenüberstellung zeigt beispielhaft, wo ursprünglich besonders gravierende Regelungen vorgesehen waren, welche Punkte zwar korrigiert wurden und welche Einschränkungen im aktuellen Beschluss dennoch weiterhin bestehen:
Was sollte daher nun vom Herrn Bürgermeister und seinen rechtlichen Beratern geprüft werden?
Aus Sicht der betroffenen Hausbesitzer und Innenstadtbewohner wäre zunächst zu überlegen, ob die beschlossene Schutzzonenverordnung in ihrer derzeitigen Form tatsächlich verhältnismäßig ist. Besonders dort, wo Maßnahmen zum Hitze-, Sonnen- und Lärmschutz pauschal ausgeschlossen werden, stellt sich die Frage, ob das öffentliche Interesse am Ortsbild ausreichend gegen die berechtigten Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner abgewogen wurde.
Rechtlich wäre daher zu prüfen, ob mildere Mittel möglich wären. Anstelle genereller Verbote könnten etwa differenzierte Bewilligungsregelungen, gestalterische Vorgaben oder Einzelfallprüfungen vorgesehen werden. Damit ließe sich das Ortsbild schützen, ohne notwendige Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnqualität von vornherein auszuschließen.
Auch eine nachträgliche Klarstellung oder Änderung der Verordnung durch den Gemeinderat sollte ernsthaft in Betracht gezogen werden. Eine Verordnung muss nicht unverändert bestehen bleiben, wenn sich zeigt, dass sie in der Praxis zu überschießenden oder sachlich schwer begründbaren Eingriffen führt.
Welche rechtlichen Instrumente wären jetzt anzuwenden? Naheliegend wären insbesondere eine neuerliche rechtliche Prüfung der Verordnung, eine Bewertung der Verhältnismäßigkeit, die Einholung ergänzender fachlicher Stellungnahmen sowie gegebenenfalls eine Abänderung oder Präzisierung durch den Gemeinderat. Auch die Aufsichtsbehörde könnte mit der Frage befasst werden, ob die Verordnung in allen Punkten gesetzeskonform und sachlich gerechtfertigt ist.
Hier vorab ein Entwurf für eine offizielle Einbringung:
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, sehr geehrte Damen und Herren des Magistrats, sehr geehrte Damen und Herren der Baubehörde,
die am 8. Juni 2026 kundgemachte Verordnung zum Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung greift aus Sicht der betroffenen Bürgerinnen und Bürger in erheblichem Maß in bestehende Eigentumsrechte ein. Besonders schwer wiegen dabei die Auswirkungen der vorgenommenen Kategorisierungen auf einzelne Liegenschaften und Gebäude, weil diese nicht nur baurechtliche Einschränkungen bewirken, sondern auch zu einer spürbaren Entwertung von Grundeigentum führen können.
Nach erster Durchsicht der kundgemachten Unterlagen bestehen erhebliche Zweifel, ob einzelne Bewertungen und Einstufungen tatsächlich mit dem äußeren Erscheinungsbild, dem baulichen Zustand und der tatsächlichen städtebaulichen Bedeutung der betroffenen Objekte übereinstimmen. Teilweise erscheinen die vorgenommenen Kategorisierungen aus Sicht der Betroffenen nicht nachvollziehbar und bedürfen daher einer eingehenden fachlichen und rechtlichen Erläuterung.
Gerade weil das Stadtbild von Waidhofen an der Ybbs für uns alle eine Herzensangelegenheit ist, sollte eine derart weitreichende Regelung nicht ohne nochmaligen offenen Meinungsaustausch mit den unmittelbar betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern in Kraft gesetzt werden. Der Schutz des historischen Stadtbildes ist ein wichtiges öffentliches Anliegen. Dieses Anliegen darf jedoch nicht dazu führen, dass gesetzliche Grenzen, Eigentumsrechte und Verhältnismäßigkeitsgrundsätze übersehen oder überschritten werden.
Sollten einzelne Teile der Verordnung über die gesetzlichen Möglichkeiten eines Gemeinderates hinausgehen oder unverhältnismäßig in Eigentumsrechte eingreifen, wäre letztlich eine Prüfung durch den Verfassungsgerichtshof in Betracht zu ziehen. Eine solche verfassungsrechtliche Auseinandersetzung würde jedoch zu einer erheblichen administrativen, zeitlichen und finanziellen Belastung für alle Beteiligten führen. Aus unserer Sicht sollte es gerade in einem bürgernahen Land wie Niederösterreich möglich sein, solche Fragen vorab im direkten Gespräch zwischen Gemeinde, Behörde und Betroffenen zu klären.
Wir ersuchen daher den Bürgermeister, den Magistrat und die zuständige Baubehörde nachdrücklich, die von den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern aufgezeigten Beobachtungen, Einwendungen und Zweifel ernsthaft zu prüfen.
Wir bitten daher um einen zeitnahen bürgernahen Gesprächstermin noch vor Inkrafttreten der Verordnung. Ziel muss sein, die vorgenommenen Änderungen, insbesondere im Plan und bei den Schutzzonenkategorien, transparent zu erläutern, sachlich zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.
Vor diesem Hintergrund ersuchen wir den Bürgermeister nachdrücklich, die aufgezeigten rechtlichen und sachlichen Bedenken unverzüglich zu prüfen und insbesondere zu beurteilen, ob die Voraussetzungen des § 43 NÖ Stadtrechtsorganisationsgesetz vorliegen.
Sollte der Bürgermeister zur Auffassung gelangen, dass der Gemeinderatsbeschluss betreffend den Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung gesetzliche Vorgaben, landesrechtliche Bestimmungen oder offensichtlich die Interessen der Stadt verletzt, wird angeregt und gefordert, mit dem Vollzug dieses Beschlusses gemäß § 43 NÖ STROG zuzuwarten, die Angelegenheit in der nächsten Sitzung des Gemeinderates neuerlich behandeln zu lassen und die bestehenden Bedenken dem Gemeinderat ausdrücklich bekanntzugeben.
Bis zur Klärung der offenen Fragen, insbesondere hinsichtlich der Eigentumseingriffe, der Verhältnismäßigkeit, der planlichen Änderungen und der Nachvollziehbarkeit einzelner Kategorisierungen, ersuchen wir daher um Aussetzung des Vollzuges und um einen zeitnahen Gesprächstermin mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Abschließend halten wir fest: Wir sind jederzeit bereit, konstruktiv über den Schutz des Stadtbildes zu sprechen. Wir erwarten aber ebenso, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Rechte der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit uneingeschränkt beachtet werden. Bis zur Klärung dieser offenen Fragen fordern wir daher die Hemmung bzw. Aussetzung des Vollzuges des Gemeinderatsbeschlusses.
Warum dieser Weg aus Termingründen so gewählt wurde sei hier noch näher erklärt:
Die Verordnung zum Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung wurde am 8. Juni 2026 im Rathaus kundgemacht und tritt nach Ablauf der gesetzlichen Kundmachungsfrist von 14 Tagen in Kraft.
In der Kundmachung bzw. Verordnung wird festgehalten, dass sowohl der Verordnungstext als auch insbesondere der Plan, der einen integrierenden Bestandteil der Verordnung bildet, während der Amtsstunden im Bauamt zur allgemeinen Einsichtnahme aufliegen.
Herr Karl Piaty sen. sprach am Mittwoch, dem 10. Juni 2026, während der Amtsstunden persönlich beim Bauamt vor und ersuchte um Einsichtnahme in die maßgeblichen Unterlagen. Eine Einsichtnahme bzw. nähere Erläuterung war jedoch nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund sah sich Herr Karl Piaty sen. veranlasst, die öffentlich digital verfügbaren Unterlagen selbständig zu prüfen und hierfür digitale Hilfsmittel, insbesondere KI-gestützte Text- und Dokumentenanalyse, heranzuziehen.
Im Zuge dieser Prüfung zeigte sich bereits nach kurzer Zeit, dass insbesondere der Plan in großflächiger Weise und auch in zahlreichen Einzelbereichen Änderungen aufweist, die einer näheren fachlichen Erläuterung bedürfen. Auch der Verordnungstext stellt sich nicht bloß als redaktionelle oder textliche Anpassung dar, sondern weicht in mehreren Punkten wesentlich von jener Fassung ab, die zuvor zur Begutachtung bzw. Stellungnahme ausgesendet worden war.
Mit Unterstützung KI-gestützter Analyse wurde daher eine erste Gegenüberstellung zwischen der zur Begutachtung ausgesendeten Fassung und der nun kundgemachten Verordnung vorgenommen. Diese Gegenüberstellung legt nahe, dass nicht nur formale Anpassungen, sondern inhaltlich relevante Änderungen sowohl im Verordnungstext als auch in der planlichen Darstellung erfolgt sind.
Aus Sicht des Betroffenen besteht daher ein erhebliches Interesse an einer vollständigen, nachvollziehbaren und fachkundigen Erläuterung der vorgenommenen Änderungen, insbesondere hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf einzelne Grundstücke, Gebäude und Schutzzonenkategorien.
Mit freundlichen Grüßen
Was sagt der neue, im Juni 2026 beschlossene Plan entgegen dem Entwurf 2025 aus: Plan mit roter Schrift – Entwurf
Auf den beiden Plänen sind mehrere Änderungen erkennbar. Eine endgültige rechtliche Bewertung wäre nur mit Legende, Parzellennummern und Verordnungstext möglich, aber rein aus dem Bildvergleich fallen folgende Punkte auf:
Beim Vergleich des Entwurfs mit der Endfassung sind deutliche Änderungen erkennbar. Die farblichen Zuordnungen einzelner Gebäude und Grundstücke wurden offenbar in mehreren Bereichen verändert. Da die Farben verschiedene Schutzzonenkategorien darstellen, bedeutet eine solche Umfärbung nicht nur eine grafische Korrektur, sondern möglicherweise auch eine geänderte rechtliche Einstufung der betroffenen Objekte.
Besonders auffällig ist, dass in der Endfassung wesentlich mehr Detailinformationen eingetragen wurden. Neben den farblichen Kategorien treten zusätzliche Markierungen, Kreissymbole und grüne Linienführungen deutlicher hervor.
Erkennbar sind insbesondere Änderungen bei mehreren Häusern im Bereich Unterer Stadtplatz und Freisingerberg, bei den seitlichen Gassen sowie in den südlich anschließenden Grundstücksbereichen. Einzelne Flächen, die im Entwurf noch hellgelb oder grünlich dargestellt waren, erscheinen in der Endfassung anders abgegrenzt oder stärker einer bestimmten Kategorie zugeordnet. Umgekehrt wirken manche Bereiche in der Endfassung weniger farblich hervorgehoben oder anders abgegrenzt als im Entwurf.
Damit zeigt der Vergleich, dass zwischen Entwurf und Endfassung nicht bloß redaktionelle oder zeichnerische Anpassungen vorgenommen wurden. Vielmehr wurden offenbar auch schutzzonenrelevante Einstufungen einzelner Objekte oder Teilbereiche verändert.
Der Planvergleich legt daher nahe, dass die Endfassung der Verordnung gegenüber dem Entwurf in mehreren Punkten verändert wurde. Welche rechtliche Tragweite diese Änderungen haben, hängt von der jeweiligen Schutzzonenkategorie und den damit verbundenen Einschränkungen ab.
„Wenn sich durch die Endfassung für einzelne Objekte andere Rechtsfolgen ergeben als im Entwurf, dann handelt es sich nicht um eine bloße Plankorrektur, sondern um eine inhaltlich relevante Änderung.“
Besonders erklärungsbedürftig ist der Umstand, dass einzelne Objekte – etwa das ehemalige Kröllerhaus sowie das Gebäude am Freisingerberg, in dem nun die Sparfiliale untergebracht ist – offenbar anders kategorisiert wurden. Gerade diese Beispiele zeigen, dass eine differenzierte Einstufung nach den tatsächlichen Erfordernissen des Ortsbildschutzes möglich und auch angewendet wurde.
Umso mehr stellt sich die Frage, weshalb vergleichbare oder unmittelbar benachbarte Gebäude nicht in gleicher Weise geprüft und bewertet wurden. Wenn bei einzelnen Objekten eine sachlich angepasste Kategorisierung vorgenommen wird, bei danebenliegenden oder gegenüberliegenden Häusern jedoch strengere oder abweichende Einstufungen bestehen bleiben, bedarf dies einer nachvollziehbaren und objektiv überprüfbaren Begründung.
Aus rechtlicher Sicht ist dabei insbesondere der Gleichheitsgrundsatz zu beachten. Unterschiedliche Behandlungen vergleichbarer Sachverhalte sind nur dann zulässig, wenn sie durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind. Fehlt eine solche Begründung oder ist sie für die betroffenen Eigentümer nicht erkennbar, entsteht zumindest der Anschein einer unsachlichen Differenzierung.
Der Gemeinderat und die zuständigen rechtlichen Berater werden daher darlegen müssen, nach welchen konkreten Kriterien diese unterschiedlichen Kategorisierungen erfolgt sind. Andernfalls steht die Verordnung in diesem Punkt unter einem erheblichen Rechtfertigungsdruck.
Das wichtigste Praxis-Beispiel für die Aufsichtsbehörden: So ist das zu machen um die Stadt lebendig zu erhalten, dazu muss aber auch die Kategorisierung passen –
In diesem Fall hat der Gemeinderat vorbildlich gehandelt und die im Entwurf vorgesehene Kategorisierung sachgerecht abgeändert. Gerade dieses positive Beispiel zeigt, dass eine differenzierte und nachvollziehbare Einstufung möglich und geboten ist. Daher sollte es konsequenterweise eine Selbstverständlichkeit sein, auch die Nachbargebäude sowie die übrigen bislang „orange“ gekennzeichneten Gebäude nach denselben Maßstäben zu beurteilen und entsprechend in diese Kategorie (hellgelb) einzuordnen.
Hier noch eine detailierte Fassung der Ereignisse:
Aktuell 16. Juni 2026:
Gespräch zur Schutzzonen-Verordnung:
Einwände werden Expertenrunde vorgelegt
Der Herr Bürgermeister lehnte ein Gespräch mit den von Rechtsanwalt Dr. Retter beratenen Hausbesitzern aus Waidhofen an der Ybbs ab. Zu einem persönlichen Gespräch zugelassen wurde lediglich der Waidhofner Hausbesitzer Mag. Dr. Raimund Harreither, der in Oberösterreich lebt.
Bei dieser Besprechung standen Dr. Harreither drei Vertreter der Stadt gegenüber: der Bürgermeister, der Magistratsdirektor sowie ein Mitarbeiter des Bauamtes.
Dr. Harreither brachte dabei die Einwände der betroffenen Hausbesitzer gegen die Verordnung vor. Er konnte erreichen, dass diese Einwände nicht unbeachtet bleiben, sondern bei der am Mittwoch, 17. Juni 2026 stattfindenden „Schutzzonen-Expertensitzung“ zur Behandlung vorgelegt werden.
Damit ist zumindest ein erster Schritt gelungen: Die Argumente und Bedenken der Hausbesitzer sollen nun in jener Expertenrunde nochmals behandelt werden, die sich mit den Fragen rund um die Schutzzone befasst. Entscheidend wird sein, ob diese Einwände dort auch ernsthaft geprüft und in weiterer Folge nachvollziehbar berücksichtigt werden.
Hier die geplante Eingabe an die Stadtverantwortlichen am Mittwoch 17. Juni 2026 :
Aktuell 12. Juni 2026
Ein besonders betroffener Hauseigentümer (Mag. Dr. Raimund Harreither) sowie ein persönlich betroffener Innenstadtbewohner (Kommerzialrat Karl Piaty) haben beim Bauamt Einsicht in die betreffenden Pläne genommen und sich einzelne Erläuterungen zu den beigezogenen Sachverständigen, den fachlichen Grundlagen sowie zur bisherigen Entscheidungsfindung geben lassen.
Im Zuge dieser Einsichtnahme konnten jedoch wesentliche Fragen nicht abschließend geklärt werden. Insbesondere blieben entscheidende Informationen darüber offen, auf welchen konkreten Grundlagen einzelne Einstufungen vorgenommen wurden und welche fachlichen Erwägungen für die jeweiligen Kategorisierungen maßgeblich waren.
Aus diesem Grund wurde angeregt, den Herrn Bürgermeister persönlich zu kontaktieren, um die offenen Punkte in einem direkten Gespräch zu erörtern und eine nachvollziehbare Klärung herbeizuführen. Der Bürgermeister lehnte die Teilnahme von Karl Piaty sen. ab, und so darf nur Mag. Dr. Raimund Harreither ins Rathaus zu einem Gespräch mit dem Bürgermeister erscheinen.
Warten wir also ab, ob der Herr Bürgermeister gewillt ist, die verschiedenen Probleme zu lösen. Erst danach sollte beurteilt werden, welche weiteren Schritte erforderlich oder zweckmäßig sind.
diese beiden Häuser am Freisingerberg unterschiedlich zu kategorisieren?
Dem beschlossenen Verordnungsplan ist zu entnehmen, dass das gelbe Haus von den Entscheidungsträgern als schutzwürdiger bewertet wurde als das rote Haus. Da die Einstufung des roten Hauses sachlich zutreffend ist, erscheint die Einstufung des gelben Hauses im Vergleich dazu jedoch als nicht schlüssig.
Diese unterschiedliche Behandlung bedarf einer nachvollziehbaren, sachlich begründeten und auf überprüfbaren Grundlagen beruhenden Erklärung.Sollte eine solche fachliche und rechtliche Begründung nicht vorliegen, wäre die unterschiedliche Kategorisierung im Hinblick auf das Ortsbild nicht nur unverständlich, sondern rechtlich äußerst bedenklich. Insbesondere stünde dann der Verdacht einer unsachlichen Ungleichbehandlung vergleichbarer Objekte im Raum.Eine derartige Einstufung könnte gegen das Sachlichkeitsgebot, den Gleichheitsgrundsatz sowie gegen den verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsschutz verstoßen. Soweit dadurch ein Grundeigentümer in der Nutzung, Verwertung oder wirtschaftlichen Entwicklung seiner Liegenschaft benachteiligt wird, wäre die Verordnung in diesem Punkt rechtlich angreifbar und allenfalls als gesetzwidrig zu qualifizieren.
Es besteht daher dringender Erklärungs- und Rechtfertigungsbedarf.
Ähnliche Abgrenzungs- und Einstufungsunterschiede scheinen auch bei weiteren Häusern vorzuliegen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Frage, ob die in der Verordnung vorgesehenen Differenzierungen durchgehend auf sachlichen, nachvollziehbaren und überprüfbaren Kriterien beruhen.
Besonders klärungsbedürftig ist, ob einzelne Bestimmungen oder Ausführungen der Verordnung überhaupt vom zulässigen Regelungsbereich einer gemeindlichen Verordnung gedeckt sind. Ein Gemeinderat darf im Rahmen einer Verordnung nur jene Regelungen treffen, zu denen er gesetzlich ermächtigt ist. Überschreitet eine Verordnung diesen gesetzlichen Rahmen, besteht der Verdacht einer Kompetenzüberschreitung.
Soweit die Verordnung daher Vorgaben enthält, die nicht mehr unmittelbar dem Ortsbildschutz, der baurechtlichen Beurteilung oder den gesetzlich vorgesehenen Verordnungszwecken zugeordnet werden können, wäre zu prüfen, ob diese Bestimmungen rechtlich zulässig sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn dadurch Eigentümer in der Nutzung, Gestaltung, Erhaltung oder Verwertung ihrer Liegenschaften beschränkt werden, ohne dass dafür eine ausreichende gesetzliche Grundlage und sachliche Rechtfertigung erkennbar ist.
Eine solche Vorgangsweise wäre rechtlich bedenklich, weil Verordnungen dem Legalitätsprinzip entsprechen müssen. Sie dürfen weder willkürlich ausgestaltet sein noch über die gesetzlich eingeräumten Befugnisse hinausgehen. Fehlt eine klare gesetzliche Grundlage oder eine nachvollziehbare fachliche Begründung, könnte die betreffende Regelung als rechtswidrig beziehungsweise gesetzwidrig anzusehen sein.
Es besteht daher erheblicher Erklärungsbedarf, nach welchen Kriterien die Abgrenzungen vorgenommen wurden, welche fachlichen Grundlagen herangezogen wurden und ob sämtliche Inhalte der Verordnung tatsächlich vom gesetzlichen Wirkungsbereich des Gemeinderates gedeckt sind.
Die besondere Erwähnung des Hauses von Mag. Dr. Raimung Harreither und des Piaty BLOG bei der Gemeinderatssitzung erlauben es, gerade die besondere Problematik der Einstufung des Hauses wo die DM Filiale sich befindet und die Einbindung der Aussagen des des Piaty BLOG in die Stellungsnahmenbegutachtung offen mit dem Herrn Bürgermeister anzusprechen und um Abhilfe zu ersuchen:
Es gab bei der Diskussion im Gemeinderat rechtlich sehr wichtige Aussagen vom Baustadtrat Martin Dowalil über die Art der Durchführung und nannte namentlich die Personen, welche für die Kategorisierungen rechtlich verantwortlich sind.
Hier der BLOG bis 11. Juni 2026:
Dass von den 40 Waidhofner Gemeinderätinnen und Gemeinderäten niemand mehr in der Innenstadt wohnt, ist bezeichnend – und zugleich verständlich. Denn die Lebensbedingungen im historischen Zentrum haben sich spürbar verschlechtert.
Nächtlicher Lärm, zunehmende Hitze, Staubbelastung und die vollständige Pflasterung vieler Flächen (Kachelofeneffekt) machen das sommerliche Wohnen in der Innenstadt immer unattraktiver. Der Klimawandel verschärft diese Entwicklung zusätzlich: Was früher vor allem an heißen Sommertagen ein Problem war, wird heute immer häufiger zur dauerhaften Belastung.
Gerade deshalb wirkt es befremdlich, wenn ausgerechnet jene Maßnahmen erschwert oder untersagt werden, die das Wohnen in alten Stadthäusern überhaupt erträglicher machen. Außenjalousien waren historisch keineswegs ein Fremdkörper, sondern ein naheliegender und praktischer Schutz gegen Hitze, Sonne und Lärm.
Sie gehörten vielerorts selbstverständlich zum Stadtbild und erfüllten eine wichtige Funktion für die Bewohnerinnen und Bewohner.
Das Bild der heutigen Oberbank am Unteren Stadtplatz zeigt beispielhaft, dass solche Elemente auch in Waidhofen vorhanden und üblich waren. Wer die Innenstadt als Wohnort erhalten will, darf nicht nur Fassaden schützen, sondern muss auch die Menschen schützen, die dort leben sollen. Eine Schutzzone, die den Alltag der Hausbesitzer und Bewohner zusätzlich erschwert, schützt am Ende nicht die Stadt – sie beschleunigt ihre Entleerung.
Nun hat der Gemeinderat jedoch eine Verordnung beschlossen, die derartige Vorkehrungen zum Hitze- und Lärmschutz vollständig untersagt. Bereits im Entwurf waren Außenjalousien und Markisen als unzulässig angeführt. Im nun beschlossenen Text wurden zusätzlich auch Rollläden ausdrücklich als nicht zulässig aufgenommen.
Damit wurde die Regelung gegenüber dem Entwurf nochmals verschärft. Gerade für Bewohnerinnen und Bewohner der Innenstadt ist dies von erheblicher Bedeutung, weil solche Einrichtungen nicht bloß gestalterische Elemente sind, sondern einen praktischen Beitrag zur Wohnqualität leisten. Sie dienen dem Schutz vor sommerlicher Überhitzung, Sonneneinstrahlung und teilweise auch vor Lärmbelastung.
Der folgende Ausschnitt zeigt diese Verschärfung beispielhaft und macht deutlich, dass die beschlossene Verordnung zentrale Bedürfnisse der Innenstadtbewohner nur unzureichend berücksichtigt:
Da heute immer weniger Menschen dauerhaft in der Innenstadt wohnen, ist auch ihre politische Bedeutung geringer geworden. Mit der sinkenden Zahl an Bewohnerinnen und Bewohnern nimmt zwangsläufig auch die Zahl jener Wählerinnen und Wähler ab, die von solchen Regelungen unmittelbar betroffen sind.
Das erklärt, warum Entscheidungen, die tief in die Rechte und den Alltag der Innenstadtbewohner eingreifen, politisch offenbar nur mehr begrenzte Aufmerksamkeit erhalten. Für die Betroffenen selbst sind diese Einschränkungen jedoch keineswegs nebensächlich. Sie berühren Fragen der Wohnqualität, der Nutzung des eigenen Eigentums und der Möglichkeit, historische Gebäude weiterhin zeitgemäß und bewohnbar zu erhalten.
Einer der langjährigsten Bewohner der Waidhofner Innenstadt, Karl Piaty sen., 78, hat sich daher entschlossen, dieses Thema nicht nur lokal anzusprechen, sondern auch einer breiteren Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Zugleich werden übergeordnete Entscheidungsträger über die aus seiner Sicht problematischen Folgen der beschlossenen Verordnung informiert.
Im Folgenden ist sein Schreiben dokumentiert:
Diese Schutzzonenverordnung berührt jedoch nicht nur Fragen der Ortsbildpflege, sondern wirft auch rechtlich weit brisantere Themen auf. Bereits im Begutachtungsverfahren hat ein Rechtsanwalt im Namen mehrerer Betroffener beim Magistrat auf erhebliche Bedenken hingewiesen.
Zwar wurden einzelne besonders auffällige Fehlentscheidungen nachträglich zurückgenommen. Der nunmehrige Beschluss des Gemeinderates zeigt jedoch weiterhin, dass Haus- und Liegenschaftseigentümer in ihren Rechten unverhältnismäßig eingeschränkt werden. Besonders problematisch ist dabei, dass Eingriffe in bestehende Nutzungs-, Gestaltungs- und Verfügungsrechte offenbar nicht ausreichend differenziert, begründet oder abgewogen wurden.
Die folgende Gegenüberstellung zeigt beispielhaft, wo ursprünglich besonders gravierende Regelungen vorgesehen waren, welche Punkte zwar korrigiert wurden und welche Einschränkungen im aktuellen Beschluss dennoch weiterhin bestehen:
Was sollte daher nun vom Herrn Bürgermeister
und seinen rechtlichen Beratern geprüft werden?
Aus Sicht der betroffenen Hausbesitzer und Innenstadtbewohner wäre zunächst zu überlegen, ob die beschlossene Schutzzonenverordnung in ihrer derzeitigen Form tatsächlich verhältnismäßig ist. Besonders dort, wo Maßnahmen zum Hitze-, Sonnen- und Lärmschutz pauschal ausgeschlossen werden, stellt sich die Frage, ob das öffentliche Interesse am Ortsbild ausreichend gegen die berechtigten Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner abgewogen wurde.
Rechtlich wäre daher zu prüfen, ob mildere Mittel möglich wären. Anstelle genereller Verbote könnten etwa differenzierte Bewilligungsregelungen, gestalterische Vorgaben oder Einzelfallprüfungen vorgesehen werden. Damit ließe sich das Ortsbild schützen, ohne notwendige Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnqualität von vornherein auszuschließen.
Auch eine nachträgliche Klarstellung oder Änderung der Verordnung durch den Gemeinderat sollte ernsthaft in Betracht gezogen werden. Eine Verordnung muss nicht unverändert bestehen bleiben, wenn sich zeigt, dass sie in der Praxis zu überschießenden oder sachlich schwer begründbaren Eingriffen führt.
Welche rechtlichen Instrumente wären jetzt anzuwenden?
Naheliegend wären insbesondere eine neuerliche rechtliche Prüfung der Verordnung, eine Bewertung der Verhältnismäßigkeit, die Einholung ergänzender fachlicher Stellungnahmen sowie gegebenenfalls eine Abänderung oder Präzisierung durch den Gemeinderat. Auch die Aufsichtsbehörde könnte mit der Frage befasst werden, ob die Verordnung in allen Punkten gesetzeskonform und sachlich gerechtfertigt ist.
Hier vorab ein Entwurf für eine offizielle Einbringung:
Sehr geehrter Herr Bürgermeister,
sehr geehrte Damen und Herren des Magistrats,
sehr geehrte Damen und Herren der Baubehörde,
die am 8. Juni 2026 kundgemachte Verordnung zum Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung greift aus Sicht der betroffenen Bürgerinnen und Bürger in erheblichem Maß in bestehende Eigentumsrechte ein. Besonders schwer wiegen dabei die Auswirkungen der vorgenommenen Kategorisierungen auf einzelne Liegenschaften und Gebäude, weil diese nicht nur baurechtliche Einschränkungen bewirken, sondern auch zu einer spürbaren Entwertung von Grundeigentum führen können.
Nach erster Durchsicht der kundgemachten Unterlagen bestehen erhebliche Zweifel, ob einzelne Bewertungen und Einstufungen tatsächlich mit dem äußeren Erscheinungsbild, dem baulichen Zustand und der tatsächlichen städtebaulichen Bedeutung der betroffenen Objekte übereinstimmen. Teilweise erscheinen die vorgenommenen Kategorisierungen aus Sicht der Betroffenen nicht nachvollziehbar und bedürfen daher einer eingehenden fachlichen und rechtlichen Erläuterung.
Gerade weil das Stadtbild von Waidhofen an der Ybbs für uns alle eine Herzensangelegenheit ist, sollte eine derart weitreichende Regelung nicht ohne nochmaligen offenen Meinungsaustausch mit den unmittelbar betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern in Kraft gesetzt werden. Der Schutz des historischen Stadtbildes ist ein wichtiges öffentliches Anliegen. Dieses Anliegen darf jedoch nicht dazu führen, dass gesetzliche Grenzen, Eigentumsrechte und Verhältnismäßigkeitsgrundsätze übersehen oder überschritten werden.
Sollten einzelne Teile der Verordnung über die gesetzlichen Möglichkeiten eines Gemeinderates hinausgehen oder unverhältnismäßig in Eigentumsrechte eingreifen, wäre letztlich eine Prüfung durch den Verfassungsgerichtshof in Betracht zu ziehen. Eine solche verfassungsrechtliche Auseinandersetzung würde jedoch zu einer erheblichen administrativen, zeitlichen und finanziellen Belastung für alle Beteiligten führen. Aus unserer Sicht sollte es gerade in einem bürgernahen Land wie Niederösterreich möglich sein, solche Fragen vorab im direkten Gespräch zwischen Gemeinde, Behörde und Betroffenen zu klären.
Wir ersuchen daher den Bürgermeister, den Magistrat und die zuständige Baubehörde nachdrücklich, die von den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern aufgezeigten Beobachtungen, Einwendungen und Zweifel ernsthaft zu prüfen.
Wir bitten daher um einen zeitnahen bürgernahen Gesprächstermin noch vor Inkrafttreten der Verordnung. Ziel muss sein, die vorgenommenen Änderungen, insbesondere im Plan und bei den Schutzzonenkategorien, transparent zu erläutern, sachlich zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.
Vor diesem Hintergrund ersuchen wir den Bürgermeister nachdrücklich, die aufgezeigten rechtlichen und sachlichen Bedenken unverzüglich zu prüfen und insbesondere zu beurteilen, ob die Voraussetzungen des § 43 NÖ Stadtrechtsorganisationsgesetz vorliegen.
Sollte der Bürgermeister zur Auffassung gelangen, dass der Gemeinderatsbeschluss betreffend den Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung gesetzliche Vorgaben, landesrechtliche Bestimmungen oder offensichtlich die Interessen der Stadt verletzt, wird angeregt und gefordert, mit dem Vollzug dieses Beschlusses gemäß § 43 NÖ STROG zuzuwarten, die Angelegenheit in der nächsten Sitzung des Gemeinderates neuerlich behandeln zu lassen und die bestehenden Bedenken dem Gemeinderat ausdrücklich bekanntzugeben.
Bis zur Klärung der offenen Fragen, insbesondere hinsichtlich der Eigentumseingriffe, der Verhältnismäßigkeit, der planlichen Änderungen und der Nachvollziehbarkeit einzelner Kategorisierungen, ersuchen wir daher um Aussetzung des Vollzuges und um einen zeitnahen Gesprächstermin mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Abschließend halten wir fest: Wir sind jederzeit bereit, konstruktiv über den Schutz des Stadtbildes zu sprechen. Wir erwarten aber ebenso, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Rechte der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit uneingeschränkt beachtet werden. Bis zur Klärung dieser offenen Fragen fordern wir daher die Hemmung bzw. Aussetzung des Vollzuges des Gemeinderatsbeschlusses.
Warum dieser Weg aus Termingründen so gewählt wurde sei hier noch näher erklärt:
Die Verordnung zum Teilbebauungsplan Waidhofen-Stadt samt Schutzzonenregelung wurde am 8. Juni 2026 im Rathaus kundgemacht und tritt nach Ablauf der gesetzlichen Kundmachungsfrist von 14 Tagen in Kraft.
In der Kundmachung bzw. Verordnung wird festgehalten, dass sowohl der Verordnungstext als auch insbesondere der Plan, der einen integrierenden Bestandteil der Verordnung bildet, während der Amtsstunden im Bauamt zur allgemeinen Einsichtnahme aufliegen.
Herr Karl Piaty sen. sprach am Mittwoch, dem 10. Juni 2026, während der Amtsstunden persönlich beim Bauamt vor und ersuchte um Einsichtnahme in die maßgeblichen Unterlagen. Eine Einsichtnahme bzw. nähere Erläuterung war jedoch nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund sah sich Herr Karl Piaty sen. veranlasst, die öffentlich digital verfügbaren Unterlagen selbständig zu prüfen und hierfür digitale Hilfsmittel, insbesondere KI-gestützte Text- und Dokumentenanalyse, heranzuziehen.
Im Zuge dieser Prüfung zeigte sich bereits nach kurzer Zeit, dass insbesondere der Plan in großflächiger Weise und auch in zahlreichen Einzelbereichen Änderungen aufweist, die einer näheren fachlichen Erläuterung bedürfen. Auch der Verordnungstext stellt sich nicht bloß als redaktionelle oder textliche Anpassung dar, sondern weicht in mehreren Punkten wesentlich von jener Fassung ab, die zuvor zur Begutachtung bzw. Stellungnahme ausgesendet worden war.
Mit Unterstützung KI-gestützter Analyse wurde daher eine erste Gegenüberstellung zwischen der zur Begutachtung ausgesendeten Fassung und der nun kundgemachten Verordnung vorgenommen. Diese Gegenüberstellung legt nahe, dass nicht nur formale Anpassungen, sondern inhaltlich relevante Änderungen sowohl im Verordnungstext als auch in der planlichen Darstellung erfolgt sind.
Aus Sicht des Betroffenen besteht daher ein erhebliches Interesse an einer vollständigen, nachvollziehbaren und fachkundigen Erläuterung der vorgenommenen Änderungen, insbesondere hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf einzelne Grundstücke, Gebäude und Schutzzonenkategorien.
Mit freundlichen Grüßen
Was sagt der neue, im Juni 2026 beschlossene Plan entgegen dem Entwurf 2025 aus:
Plan mit roter Schrift – Entwurf
Auf den beiden Plänen sind mehrere Änderungen erkennbar. Eine endgültige rechtliche Bewertung wäre nur mit Legende, Parzellennummern und Verordnungstext möglich, aber rein aus dem Bildvergleich fallen folgende Punkte auf:
Beim Vergleich des Entwurfs mit der Endfassung sind deutliche Änderungen erkennbar. Die farblichen Zuordnungen einzelner Gebäude und Grundstücke wurden offenbar in mehreren Bereichen verändert. Da die Farben verschiedene Schutzzonenkategorien darstellen, bedeutet eine solche Umfärbung nicht nur eine grafische Korrektur, sondern möglicherweise auch eine geänderte rechtliche Einstufung der betroffenen Objekte.
Besonders auffällig ist, dass in der Endfassung wesentlich mehr Detailinformationen eingetragen wurden. Neben den farblichen Kategorien treten zusätzliche Markierungen, Kreissymbole und grüne Linienführungen deutlicher hervor.
Erkennbar sind insbesondere Änderungen bei mehreren Häusern im Bereich Unterer Stadtplatz und Freisingerberg, bei den seitlichen Gassen sowie in den südlich anschließenden Grundstücksbereichen. Einzelne Flächen, die im Entwurf noch hellgelb oder grünlich dargestellt waren, erscheinen in der Endfassung anders abgegrenzt oder stärker einer bestimmten Kategorie zugeordnet. Umgekehrt wirken manche Bereiche in der Endfassung weniger farblich hervorgehoben oder anders abgegrenzt als im Entwurf.
Damit zeigt der Vergleich, dass zwischen Entwurf und Endfassung nicht bloß redaktionelle oder zeichnerische Anpassungen vorgenommen wurden. Vielmehr wurden offenbar auch schutzzonenrelevante Einstufungen einzelner Objekte oder Teilbereiche verändert.
Der Planvergleich legt daher nahe, dass die Endfassung der Verordnung gegenüber dem Entwurf in mehreren Punkten verändert wurde. Welche rechtliche Tragweite diese Änderungen haben, hängt von der jeweiligen Schutzzonenkategorie und den damit verbundenen Einschränkungen ab.
„Wenn sich durch die Endfassung für einzelne Objekte andere Rechtsfolgen ergeben als im Entwurf, dann handelt es sich nicht um eine bloße Plankorrektur, sondern um eine inhaltlich relevante Änderung.“
Besonders erklärungsbedürftig ist der Umstand, dass einzelne Objekte – etwa das ehemalige Kröllerhaus sowie das Gebäude am Freisingerberg, in dem nun die Sparfiliale untergebracht ist – offenbar anders kategorisiert wurden. Gerade diese Beispiele zeigen, dass eine differenzierte Einstufung nach den tatsächlichen Erfordernissen des Ortsbildschutzes möglich und auch angewendet wurde.
Umso mehr stellt sich die Frage, weshalb vergleichbare oder unmittelbar benachbarte Gebäude nicht in gleicher Weise geprüft und bewertet wurden. Wenn bei einzelnen Objekten eine sachlich angepasste Kategorisierung vorgenommen wird, bei danebenliegenden oder gegenüberliegenden Häusern jedoch strengere oder abweichende Einstufungen bestehen bleiben, bedarf dies einer nachvollziehbaren und objektiv überprüfbaren Begründung.
Aus rechtlicher Sicht ist dabei insbesondere der Gleichheitsgrundsatz zu beachten. Unterschiedliche Behandlungen vergleichbarer Sachverhalte sind nur dann zulässig, wenn sie durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind. Fehlt eine solche Begründung oder ist sie für die betroffenen Eigentümer nicht erkennbar, entsteht zumindest der Anschein einer unsachlichen Differenzierung.
Der Gemeinderat und die zuständigen rechtlichen Berater werden daher darlegen müssen, nach welchen konkreten Kriterien diese unterschiedlichen Kategorisierungen erfolgt sind. Andernfalls steht die Verordnung in diesem Punkt unter einem erheblichen Rechtfertigungsdruck.
Das wichtigste Praxis-Beispiel für die Aufsichtsbehörden:
So ist das zu machen um die Stadt lebendig zu erhalten, dazu muss aber auch die Kategorisierung passen –
In diesem Fall hat der Gemeinderat vorbildlich gehandelt und die im Entwurf vorgesehene Kategorisierung sachgerecht abgeändert. Gerade dieses positive Beispiel zeigt, dass eine differenzierte und nachvollziehbare Einstufung möglich und geboten ist. Daher sollte es konsequenterweise eine Selbstverständlichkeit sein, auch die Nachbargebäude sowie die übrigen bislang „orange“ gekennzeichneten Gebäude nach denselben Maßstäben zu beurteilen und entsprechend in diese Kategorie (hellgelb) einzuordnen.
Hier noch eine detailierte Fassung der Ereignisse:
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