Die Waidhofner Innenstadt steht unter Druck. Nicht irgendwann, nicht theoretisch, sondern jetzt. Der Klimawandel ist längst auf deren Plätzen und in den in der Innenstadt liegenden Wohnungen angekommen.
Gerade die Innenstadt von Waidhofen an der Ybbs leidet besonders unter den Folgen der zunehmenden Hitze. Die durchgehende Pflasterung führt zusätzlich dazu, dass sich die Hitze am Tag massiv aufstaut.(Asphalt heizt sich auch auf, kühlt aber durch die Beschaffenheit nach Sonnenuntergnag rasch ab, was bei Granitsteinen nicht der Fall ist – Kachelofeneffekt) Granitsteine können sich auf über 60 Grad aufheizen, was sie am 26. Juni bereits wieder taten. Diese Hitze bleibt nicht einfach am Boden liegen. Sie strahlt ab, sie dringt in die Gebäude, sie macht das Wohnen belastend und sie macht auch die Nächte zu echten Hitze-Hotspots.
Während andere Stadtteile in der Nacht zumindest teilweise abkühlen, bleibt die Innenstadt aufgeheizt. Genau dort, wo Menschen wohnen, wo ältere Personen leben, wo ohnehin immer weniger Menschen bereit sind, dauerhaft zu wohnen, werden nun zusätzliche Belastungen geschaffen.
Ausschnitt aus der am 1. Juni 2026 besachlossenen Verordnung des Waidhofner Gemeinderates
Denn genau in dieser Situation beschließt die Stadt Verordnungen, die den Bewohnerinnen und Bewohnern notwendige Schutzmaßnahmen erschweren oder sogar unmöglich machen.
Was überall sonst in Waidhofen / Ybbs selbstverständlich ist, soll in der Waidhofner Innenstadt plötzlich nicht mehr möglich sein: ein wirksamer Sonnenschutz, ein außenliegender Hitzeschutz, eine zeitgemäße Anpassung der eigenen Wohnung an die Realität des Klimawandels.
Das ist aus vielerlei Sicht nicht nachvollziehbar.
Wer will, dass Menschen in der Innenstadt wohnen bleiben, muss ihnen auch ermöglichen, dort menschenwürdig zu wohnen. Wer die Innenstadt erhalten will, darf sie nicht zu einem Freilichtmuseum machen. Eine lebendige Innenstadt braucht nicht nur schöne Fassaden, sondern vor allem Menschen, die dort leben können.
Der Schutz des Stadtbildes ist wichtig. Das stellt niemand in Abrede. Aber der Schutz des Stadtbildes darf nicht dazu führen, dass der Schutz der Menschen dahinter vergessen wird. Hinter jeder Fassade stehen Wohnungen. Hinter jeder Wohnung stehen Menschen. Und diese Menschen brauchen Schutz vor Hitze, vor Überwärmung und vor gesundheitlicher Belastung.
Es kann nicht sein, dass wir in Sonntagsreden über Klimaanpassung und Lebensqualität sprechen, aber dort, wo die Belastung am größten ist, den Bewohnerinnen und Bewohnern einfache und notwendige Maßnahmen verwehren.
Wenn die Innenstadt durch die Hitze immer schwerer bewohnbar wird und gleichzeitig außenliegender Sonnenschutz verhindert wird, dann widerspricht sich die Stadt selbst.
Deshalb eine einfache Forderung: Die Verordnung muss im Lichte der Klimaentwicklung neuerlich überprüft werden.
Notwendiger außenliegender Sonnenschutz muss möglich sein, wenn er sachlich begründet, technisch ordentlich ausgeführt und gestalterisch vertretbar ist.
Die Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner dürfen nicht hinter einer von Nichtwaidhofnern empfohlenen Ausführung von Schutzzonenbestimmungen verschwinden.
Der Gemeinderat muss die Realität anerkennen: Die Innenstadt wird heißer, die Nächte werden belastender, und Wohnen in der Innenstadt wird schwieriger. Darauf muss die Stadt reagieren – nicht mit Verboten, sondern mit Lösungen.
Am Montag dem 29. Juni ist die letzte Gemeinderatssitzung vor den langen Gemeionderatsferien bis Ende September. Der Tagesordnungspunkt zur Aufhebung der Bausperre darf daher nicht nur ein formaler Akt sein. Er muss Anlass sein, die gesamte Vorgangsweise noch einmal kritisch zu betrachten und Abänderungen herbeiführen.
Die Fraktionen seinen daher gebeten, durch entsprechende Erklärungen und Wortmeldungen abzusichern, dass die Verordnung im Sinne des Klimawandels aber auch im Sinne der Rechtsordnung wieder abgeändert wird. Die Verordnung sollte im Hinblick auf Klimawandel, Hitzeschutz und die tatsächliche Lebensrealität der Innenstadtbewohnerinnen und Innenstadtbewohner angepasst werden. Ebenfalls sollen mit sofortiger Wirkung Teile entfernt werden, welche von einer Verfassungswidrigkeit bedroht sind. (siehe unten)
Waidhofen braucht eine Innenstadt, die geschützt wird – aber sie braucht vor allem eine Innenstadt, in der Menschen auch in Zukunft leben können.
Der Waidhofner Gemeinderat beschließt neue Schutzzonen – Die gesamte Diskussion dazu ist im Magistratsstream nachzusehen.
Obwohl gleich 11 Gemeinderäte bei der Sitzung fehlten war der Gemeinderat beschlussfähig – da aber auch ein Stadtrat und 2 weitere der anwesenden Gemeinderäte gegen die Verordnung stimmten, ist auch das Abstimmungsergebnis ein wichtiger Teil den nun folgenden Betrachtungen und Überprüfungen der beschlossenen Teile – in ersterl Linie des Planes, der Teil der Verordnung ist. Sowohl der freie Gemeinderat Leonhartsberger, die FPÖ und die GRÜNEN waren nicht bei der Sitzung anwesend.
So sieht es die KI: Bemerkenswert – und demokratiepolitisch durchaus bedenklich – ist, dass dieser sogenannte „Schutzzonenbeschluss“ von so wenigen Gemeinderätinnen und Gemeinderäten beschlossen wurde wie kaum ein anderer Beschluss in den vergangenen fast fünf Jahren. Wer politische Verantwortung ernst nimmt, sollte diesen Umstand nicht einfach zur Kenntnis nehmen, sondern daraus Konsequenzen ziehen –
Hier einige kurze Ausschnitte, die belegen, dass die Ausgabe 2003 des Dehio für die notwendige Grundlagenforschungzum Stadtbild eine Schlüsselrolle spielte. Dieser Umstand dürfte weitere Fragen aufwerfen, da gerade dieser Dehio im Kapitel Waidhofen an der Ybbs nur bedingt als belastbare Grundlage für raumordnungsfachliche Fragestellungen herangezogen werden kann.
Einige wenige Wortmeldungen, welche den Dehio betrafen.
Bislang war es den Hausbesitzern nicht möglich, Einsicht in die nunmehr beschlossene Verordnung sowie in den dafür maßgeblichen Plan zu nehmen. Es ist möglich, dass dieser Beschluss noch auf seine gestzlichen Grundlagen geprüft werden muss. Ob und wann die Verordnung auf ihre verfassungsrechtliche Zulässigkeit bzw. ordnungsgemäße Ausführung der Grundlagenforschungen geprüft werden wird muss rasch hinterfragt werden.
Auffällig war insbesondere der Umstand, dass der ursprüngliche Plan in wesentlichen Punkten erheblich abgeändert wurde. Zudem wurden in der Innenstadt bei einem bestimmten Gebäude am Unteren Stadtplatz gravierende Änderungen der Kategorie vorgenommen, während vergleichbare Nachbargebäude unverändert in Schutzzone 2 blieben. Dies legt zumindest den Verdacht nahe, dass hier eine sachlich nicht nachvollziehbare Ungleichbehandlung bzw. eine unterschiedliche Bewertung gleichgelagerter Sachverhalte vorliegen könnte. Ob und in welchem Ausmaß daraus rechtliche Konsequenzen abzuleiten sind, wird im weiteren Verfahren zu prüfen sein.
Aktuell 1. Juni 2026: Am heutigen 1. Juni 2026 soll der Gemeinderat der Stadt Waidhofen an der Ybbs einen Beschluss fassen, der nach vorläufiger rechtlicher Einschätzung erhebliche verfassungs- und verwaltungsrechtliche Bedenken aufwirft.
Die Festlegung bzw. Ausgestaltung von Schutzzonen greift regelmäßig in rechtlich geschützte Positionen von Liegenschaftseigentümern ein. Sie bedarf daher einer tragfähigen gesetzlichen Grundlage, einer sachlichen Rechtfertigung sowie einer verhältnismäßigen Ausgestaltung. Zu beachten sind dabei insbesondere das Legalitätsprinzip gemäß Art. 18 B-VG, der Gleichheitssatz, das verfassungsgesetzlich gewährleistete Eigentumsrecht sowie die einschlägigen Bestimmungen des niederösterreichischen Raumordnungs- und Baurechts.
Karl Piaty sen. ist zwar selbst kein Haus- und Grundeigentümer in der Innenstadt. Aufgrund seines langjährigen Wissensstandes, seiner früheren Tätigkeit als Gemeinderat sowie seiner Kenntnis der einschlägigen örtlichen Vorgeschichte sieht er sich jedoch aus staatsbürgerlicher Verantwortung und im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflicht veranlasst, auf mögliche rechtliche Risiken vorab hinzuweisen. Als rechtlicher Anknüpfungspunkt kommen die allgemeinen Sorgfaltsmaßstäbe der §§ 1295 und 1297 ABGB, bei besonderer Fachkenntnis allenfalls § 1299 ABGB, in Betracht. Aus diesem Grund wurde eine entsprechende Information bereits an die zuständigen Dienststellen des Landes Niederösterreich übermittelt.
„Ein Beschluss ohne sorgfältige Prüfung dieser Rechtsfragen könnte nicht nur politisch, sondern auch aufsichtsbehördlich und verfassungsrechtlich problematisch werden.“
Kurzer Ausschnit aus dem Schreiben vom 31. Mai 2026
Beispiel: Was wurde warum geändert? Es geht um die Abänderung des Planes betreffend Schutzzonen, bei der unterschiedliche Maßstäbe zur Anwendung gelangt sind. Exemplarisch zeigt sich hier, in welcher Weise der Gemeinderat die Vorgaben für die Schutzzonen gegenüber dem Entwurf abgeändert hat. Eine derartige Vorgangsweise hätte überall dort einheitlich angewendet werden müssen, wo keine entsprechende Grundlagenforschung durchgeführt wurde. Ist dies nicht der Fall, wäre rechtlich von einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung auszugehen
Diese richtige Entscheidung des Gemeinderates beim Kröllerhaus hätte überall so durchgeführt werden müssen. Wird dieser Plan am 1. Juni 2026 so beschlossen wäre die Ungleichbehandlung sehr einfach nachzuweisen.
Beim Kröllerhaus, Untere Stadt 3, wurde vom Gemeinderat die sachlich richtige Entscheidung getroffen, die Schutzzonenkategorie – sogar ohne schriftliche Eingabe im Begutachtungsverfahren – entsprechend abzuändern; eine nachvollziehbare Begründung dafür, weshalb dies bei den unmittelbar benachbarten Gebäuden nicht in gleicher Weise durchgeführt wurde, fehlt bislang. Bereits dieser Umstand zeigt die Notwendigkeit einer entsprechenden Nachfrage auf. Dass allein in diesem kleinen Planausschnitten auch ersichtlich ist, dass ein Haus am Freisingerberg im Entwurf der Denkmalkategorie angehört aber nun im neuen Plan ebenfalls anders als die Nachbarhäuser bewertet wird zeigt sehr deutlich die mangelhafte Ausführung der Begutachtungsunterlagen.
Wissen die Gemeinderäte überhaupt, welche weitreichenden finanziellen Folgen sie mit einer solchen Entscheidung für viele Bürgerinnen und Bürger auslösen?
Wenn ein Haus plötzlich einer bestimmten „Schutzzonenkategorie“ zugeordnet wird, ist das nicht nur eine farbliche Markierung in einem Plan. Für die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer kann das einen massiven Eingriff in ihre Vermögensverhältnisse bedeuten.
Eine solche Einstufung kann den Handlungsspielraum der Eigentümer erheblich einschränken: Umbauten, Sanierungen, Erweiterungen oder Abbrüche werden schwieriger, teurer oder teilweise unmöglich. Damit sinkt in vielen Fällen auch der Marktwert der betroffenen Liegenschaft. Was für die Gemeinde vielleicht wie eine planerische Maßnahme aussieht, kann für einzelne Familien den Verlust eines kleinen Vermögens bedeuten.
Besonders problematisch ist, dass viele Menschen ihr Haus nicht als Spekulationsobjekt besitzen, sondern als Lebensleistung, Altersvorsorge oder Sicherheit für ihre Familie. Wenn durch eine neue Schutzzonenausweisung der Wert dieser Immobilie deutlich gemindert wird, trifft das die Betroffenen unmittelbar und oft existenziell.
Deshalb muss offen gefragt werden: Wurde den Gemeinderäten vor der Beschlussfassung klar und nachvollziehbar dargestellt, welche finanziellen Auswirkungen diese Einstufungen für die Eigentümer haben können? Gab es eine objektive Bewertung der Wertverluste? Wurden die Betroffenen rechtzeitig informiert, angehört und über ihre Rechte aufgeklärt?
Der Schutz historischer Ortsbilder kann ein wichtiges öffentliches Anliegen sein. Er darf aber nicht dazu führen, dass einzelne Bürgerinnen und Bürger die finanziellen Folgen allein tragen müssen. Wer Eigentum in seiner Nutzung massiv einschränkt, muss auch ehrlich über Entschädigung, Zumutbarkeit und soziale Folgen sprechen.
Eine Gemeinde sollte ihre Bürger schützen, nicht sie durch planerische Entscheidungen in finanzielle Unsicherheit bringen. Genau deshalb braucht es hier Transparenz, eine sachliche Folgenabschätzung und einen fairen Umgang mit allen betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Hier die durchschnittliche Wertminderung:
Hier nun der Piaty – BLOG vom 29. Mai 2026:
Es ist soweit: Der Gemeinderat der Stadt Waidhofen an der Ybbs wird über die neuen Schutzzonen beraten und diese voraussichtlich beschließen.
Der entsprechende Tagesordnungspunkt wurde für die Gemeinderatssitzung am 1. Juni 2026 veröffentlicht. Damit steht das Thema nun offiziell auf der politischen Agenda.
Zeit für einen kurzen Rückblick:
Bereits im Dezember 2025 hat die Stadt Waidhofen an der Ybbs einen Entwurf zu den neuen Schutzzonen zur öffentlichen Begutachtung aufgelegt. Bürgerinnen und Bürger sowie betroffene Stellen hatten damals die Möglichkeit, sich mit dem Entwurf auseinanderzusetzen und Stellungnahmen abzugeben.
Dieser damalige Entwurf bildet nun die Grundlage für den Beschluss im Gemeinderat.
Hier der gesamte Entwurf aus der Begutachtungsphase:
Auch für Personen ohne juristische Fachkenntnisse war erkennbar, dass hinsichtlich der geplanten Verordnung erhebliche Zweifel an deren Übereinstimmung mit den in Österreich geltenden gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz des Eigentums bestehen. Besonders aber auch EU Vorgaben zu Lärmschutz, Hitzeschutz und Umweltbestimmungen sind offensichtlich nicht gesetzeskonform eingearbeitet worden.
Zur rechtlichen Absicherung dieser Erkenntnisse wurde daher von mehreren Haus- und Grundstückseigentümern ein in Raumordnungsfragen erfahrener Rechtsanwalt mit der Prüfung der Verordnung beauftragt. Ziel dieser Prüfung war es, die rechtliche Situation fachkundig beurteilen zu lassen und die Waidhofner Einschreiter entsprechend juristisch zu unterstützen.
Nachstehend folgt hier die Stellungnahme von Rechtsanwalt Dr. Retter:
Die eingebrachten Einwendungen waren vom Gemeinderat ordnungsgemäß zu behandeln, inhaltlich zu erörtern und bei der weiteren Beschlussfassung entsprechend zu berücksichtigen. In welcher Form und mit welcher Begründung dies im jeweiligen Einzelfall erfolgt ist, lässt sich von außen nicht nachvollziehen. Nunmehr liegt den Mitgliedern des Gemeinderates jedoch ein neuer Entwurf zur Einsichtnahme vor.
Aus diesem Entwurf ergibt sich, dass im Verordnungstext selbst offenbar kaum Änderungen vorgenommen wurden. Daraus ist zu schließen, dass die erhobenen Einwendungen der Gemeindebürger im Wesentlichen nicht anerkannt beziehungsweise nicht inhaltlich aufgegriffen wurden. Zwar dürften in den Planunterlagen einzelne besonders grobe Fehlbeurteilungen bei der Erstellung des ursprünglichen Entwurfes korrigiert worden sein; die Einwendungen richteten sich jedoch in erster Linie gegen die gesetzliche Deckung der geplanten Verordnung.
Damit ist evident, dass in dieser Angelegenheit unterschiedliche Rechtsauffassungen bestehen. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass letztlich eine Klärung durch den Verfassungsgerichtshof erforderlich sein wird.
Vor diesem Hintergrund stellt sich für ein Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof insbesondere folgende entscheidungswesentliche Frage:
Es ist aufzuklären, welche rechtskundige und hierfür verantwortliche Person die rechtliche Prüfung der gegenständlichen Entscheidung vorgenommen hat, insbesondere im Hinblick auf die Eingriffe in Eigentumsrechte, die Einhaltung lärmschutzrechtlicher und klimarelevanter Vorschriften sowie die Beachtung sämtlicher sonstiger gesetzlicher Vorgaben. Angesichts der Tragweite der Entscheidung erscheint es wesentlich, festzustellen, ob und in welchem Umfang eine fachkundige juristische Prüfung tatsächlich erfolgt ist.
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, Stadt- und Gemeinderätinnen und Gemeinderäte,
mit dem Beschluss über die vorliegende Schutzzonenverordnung übernehmen Sie Verantwortung für eine Regelung, die tief in die Eigentumsrechte und Gestaltungsmöglichkeiten vieler Bürgerinnen und Bürger der Stadt eingreift.
Es ist nicht Ziel, an dieser Stelle die sehr auffälligen Vorgangsweisen bei der Erstellung dieser Verordnung öffentlich im Detail zu diskutieren. Dennoch muss festgehalten werden, dass der vorliegende Plan für jeden mit Hausverstand denkenden Bürger den Eindruck eines kaum nachvollziehbaren „Fleckerlteppichs“ hinterlässt.
Zwar wurden gegenüber dem ursprünglichen Entwurf punktuell einzelne Fehler ausgebessert. Die wesentlichen Probleme bleiben jedoch weiterhin bestehen: Die wirklich einschneidenden Eingriffe in Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte und Entwicklungsmöglichkeiten von Innenstadtbürgerinnen und Innenstadtbürgern sind nach wie vor Teil dieser Verordnung.
Gerade weil eine Schutzzonenverordnung langfristige Auswirkungen hat, braucht es eine besonders sorgfältige, nachvollziehbare und faire Grundlage. Eine solche Grundlage muss für die Betroffenen verständlich sein, sachlich begründet werden können und darf nicht den Eindruck erwecken, willkürlich einzelne Liegenschaften unterschiedlich zu behandeln.
Wer diesem Entschluss zustimmt, trägt daher nicht nur eine verwaltungstechnische Entscheidung mit, sondern auch deren konkrete Folgen für zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer. Es geht hier nicht um eine grundsätzliche Ablehnung von Schutzmaßnahmen, sondern um die Frage, ob diese Verordnung in der vorliegenden Form ausgewogen, rechtssicher und gegenüber den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern vertretbar ist.
Aus diesen Gründen sollte vor einem Beschluss nochmals ernsthaft geprüft werden, ob die Verordnung und die dazu vorliegende Planunterlage und die daraus resultierenden Eingriffe tatsächlich eine tragfähige Entscheidungsgrundlage darstellen. Eine Überarbeitung mit klaren Kriterien, nachvollziehbarer Abgrenzung und fairer Berücksichtigung der Eigentümerinteressen wäre der verantwortungsvollere Weg.
Dieser BLOG ist öffentlich – verantwortlch dafür Karl Piaty sen., und wird daher auch den übergeordneten Stellen zur Kenntnisnahme übermittelt.
Aktuell 27. Juni 2026
Die Waidhofner Innenstadt steht unter Druck. Nicht irgendwann, nicht theoretisch, sondern jetzt. Der Klimawandel ist längst auf deren Plätzen und in den in der Innenstadt liegenden Wohnungen angekommen.
Gerade die Innenstadt von Waidhofen an der Ybbs leidet besonders unter den Folgen der zunehmenden Hitze. Die durchgehende Pflasterung führt zusätzlich dazu, dass sich die Hitze am Tag massiv aufstaut. (Asphalt heizt sich auch auf, kühlt aber durch die Beschaffenheit nach Sonnenuntergnag rasch ab, was bei Granitsteinen nicht der Fall ist – Kachelofeneffekt) Granitsteine können sich auf über 60 Grad aufheizen, was sie am 26. Juni bereits wieder taten. Diese Hitze bleibt nicht einfach am Boden liegen. Sie strahlt ab, sie dringt in die Gebäude, sie macht das Wohnen belastend und sie macht auch die Nächte zu echten Hitze-Hotspots.
Während andere Stadtteile in der Nacht zumindest teilweise abkühlen, bleibt die Innenstadt aufgeheizt. Genau dort, wo Menschen wohnen, wo ältere Personen leben, wo ohnehin immer weniger Menschen bereit sind, dauerhaft zu wohnen, werden nun zusätzliche Belastungen geschaffen.
Denn genau in dieser Situation beschließt die Stadt Verordnungen, die den Bewohnerinnen und Bewohnern notwendige Schutzmaßnahmen erschweren oder sogar unmöglich machen.
Was überall sonst in Waidhofen / Ybbs selbstverständlich ist, soll in der Waidhofner Innenstadt plötzlich nicht mehr möglich sein: ein wirksamer Sonnenschutz, ein außenliegender Hitzeschutz, eine zeitgemäße Anpassung der eigenen Wohnung an die Realität des Klimawandels.
Das ist aus vielerlei Sicht nicht nachvollziehbar.
Wer will, dass Menschen in der Innenstadt wohnen bleiben, muss ihnen auch ermöglichen, dort menschenwürdig zu wohnen. Wer die Innenstadt erhalten will, darf sie nicht zu einem Freilichtmuseum machen. Eine lebendige Innenstadt braucht nicht nur schöne Fassaden, sondern vor allem Menschen, die dort leben können.
Der Schutz des Stadtbildes ist wichtig. Das stellt niemand in Abrede. Aber der Schutz des Stadtbildes darf nicht dazu führen, dass der Schutz der Menschen dahinter vergessen wird. Hinter jeder Fassade stehen Wohnungen. Hinter jeder Wohnung stehen Menschen. Und diese Menschen brauchen Schutz vor Hitze, vor Überwärmung und vor gesundheitlicher Belastung.
Es kann nicht sein, dass wir in Sonntagsreden über Klimaanpassung und Lebensqualität sprechen, aber dort, wo die Belastung am größten ist, den Bewohnerinnen und Bewohnern einfache und notwendige Maßnahmen verwehren.
Wenn die Innenstadt durch die Hitze immer schwerer bewohnbar wird und gleichzeitig außenliegender Sonnenschutz verhindert wird, dann widerspricht sich die Stadt selbst.
Deshalb eine einfache Forderung:
Die Verordnung muss im Lichte der Klimaentwicklung neuerlich überprüft werden.
Notwendiger außenliegender Sonnenschutz muss möglich sein, wenn er sachlich begründet, technisch ordentlich ausgeführt und gestalterisch vertretbar ist.
Die Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner dürfen nicht hinter einer von Nichtwaidhofnern empfohlenen Ausführung von Schutzzonenbestimmungen verschwinden.
Der Gemeinderat muss die Realität anerkennen: Die Innenstadt wird heißer, die Nächte werden belastender, und Wohnen in der Innenstadt wird schwieriger. Darauf muss die Stadt reagieren – nicht mit Verboten, sondern mit Lösungen.
Am Montag dem 29. Juni ist die letzte Gemeinderatssitzung vor den langen Gemeionderatsferien bis Ende September. Der Tagesordnungspunkt zur Aufhebung der Bausperre darf daher nicht nur ein formaler Akt sein. Er muss Anlass sein, die gesamte Vorgangsweise noch einmal kritisch zu betrachten und Abänderungen herbeiführen.
Die Fraktionen seinen daher gebeten, durch entsprechende Erklärungen und Wortmeldungen abzusichern, dass die Verordnung im Sinne des Klimawandels aber auch im Sinne der Rechtsordnung wieder abgeändert wird. Die Verordnung sollte im Hinblick auf Klimawandel, Hitzeschutz und die tatsächliche Lebensrealität der Innenstadtbewohnerinnen und Innenstadtbewohner angepasst werden. Ebenfalls sollen mit sofortiger Wirkung Teile entfernt werden, welche von einer Verfassungswidrigkeit bedroht sind. (siehe unten)
Waidhofen braucht eine Innenstadt, die geschützt wird – aber sie braucht vor allem eine Innenstadt, in der Menschen auch in Zukunft leben können.
Hier der Vergleich – aufgearbeitet für die Waidhofner Gemeinderäte als Info:
Ein aktueller BLOG zum derzeitigen Geschehen:
Aktuell 1. Juni 2026 18:30
Der Waidhofner Gemeinderat beschließt neue Schutzzonen –
Die gesamte Diskussion dazu ist im Magistratsstream nachzusehen.
Obwohl gleich 11 Gemeinderäte bei der Sitzung fehlten war der Gemeinderat beschlussfähig – da aber auch ein Stadtrat und 2 weitere der anwesenden Gemeinderäte gegen die Verordnung stimmten, ist auch das Abstimmungsergebnis ein wichtiger Teil den nun folgenden Betrachtungen und Überprüfungen der beschlossenen Teile – in ersterl Linie des Planes, der Teil der Verordnung ist. Sowohl der freie Gemeinderat Leonhartsberger, die FPÖ und die GRÜNEN waren nicht bei der Sitzung anwesend.
So sieht es die KI: Bemerkenswert – und demokratiepolitisch durchaus bedenklich – ist, dass dieser sogenannte „Schutzzonenbeschluss“ von so wenigen Gemeinderätinnen und Gemeinderäten beschlossen wurde wie kaum ein anderer Beschluss in den vergangenen fast fünf Jahren. Wer politische Verantwortung ernst nimmt, sollte diesen Umstand nicht einfach zur Kenntnis nehmen, sondern daraus Konsequenzen ziehen –
Hier einige kurze Ausschnitte, die belegen, dass die Ausgabe 2003 des Dehio für die notwendige Grundlagenforschung zum Stadtbild eine Schlüsselrolle spielte. Dieser Umstand dürfte weitere Fragen aufwerfen, da gerade dieser Dehio im Kapitel Waidhofen an der Ybbs nur bedingt als belastbare Grundlage für raumordnungsfachliche Fragestellungen herangezogen werden kann.
Bislang war es den Hausbesitzern nicht möglich, Einsicht in die nunmehr beschlossene Verordnung sowie in den dafür maßgeblichen Plan zu nehmen. Es ist möglich, dass dieser Beschluss noch auf seine gestzlichen Grundlagen geprüft werden muss. Ob und wann die Verordnung auf ihre verfassungsrechtliche Zulässigkeit bzw. ordnungsgemäße Ausführung der Grundlagenforschungen geprüft werden wird muss rasch hinterfragt werden.
Auffällig war insbesondere der Umstand, dass der ursprüngliche Plan in wesentlichen Punkten erheblich abgeändert wurde. Zudem wurden in der Innenstadt bei einem bestimmten Gebäude am Unteren Stadtplatz gravierende Änderungen der Kategorie vorgenommen, während vergleichbare Nachbargebäude unverändert in Schutzzone 2 blieben. Dies legt zumindest den Verdacht nahe, dass hier eine sachlich nicht nachvollziehbare Ungleichbehandlung bzw. eine unterschiedliche Bewertung gleichgelagerter Sachverhalte vorliegen könnte. Ob und in welchem Ausmaß daraus rechtliche Konsequenzen abzuleiten sind, wird im weiteren Verfahren zu prüfen sein.
Aktuell 1. Juni 2026:
Am heutigen 1. Juni 2026 soll der Gemeinderat der Stadt Waidhofen an der Ybbs einen Beschluss fassen, der nach vorläufiger rechtlicher Einschätzung erhebliche verfassungs- und verwaltungsrechtliche Bedenken aufwirft.
Die Festlegung bzw. Ausgestaltung von Schutzzonen greift regelmäßig in rechtlich geschützte Positionen von Liegenschaftseigentümern ein. Sie bedarf daher einer tragfähigen gesetzlichen Grundlage, einer sachlichen Rechtfertigung sowie einer verhältnismäßigen Ausgestaltung. Zu beachten sind dabei insbesondere das Legalitätsprinzip gemäß Art. 18 B-VG, der Gleichheitssatz, das verfassungsgesetzlich gewährleistete Eigentumsrecht sowie die einschlägigen Bestimmungen des niederösterreichischen Raumordnungs- und Baurechts.
Karl Piaty sen. ist zwar selbst kein Haus- und Grundeigentümer in der Innenstadt. Aufgrund seines langjährigen Wissensstandes, seiner früheren Tätigkeit als Gemeinderat sowie seiner Kenntnis der einschlägigen örtlichen Vorgeschichte sieht er sich jedoch aus staatsbürgerlicher Verantwortung und im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflicht veranlasst, auf mögliche rechtliche Risiken vorab hinzuweisen. Als rechtlicher Anknüpfungspunkt kommen die allgemeinen Sorgfaltsmaßstäbe der §§ 1295 und 1297 ABGB, bei besonderer Fachkenntnis allenfalls § 1299 ABGB, in Betracht. Aus diesem Grund wurde eine entsprechende Information bereits an die zuständigen Dienststellen des Landes Niederösterreich übermittelt.
„Ein Beschluss ohne sorgfältige Prüfung dieser Rechtsfragen könnte nicht nur politisch, sondern auch aufsichtsbehördlich und verfassungsrechtlich problematisch werden.“
Beispiel: Was wurde warum geändert?
Es geht um die Abänderung des Planes betreffend Schutzzonen, bei der unterschiedliche Maßstäbe zur Anwendung gelangt sind. Exemplarisch zeigt sich hier, in welcher Weise der Gemeinderat die Vorgaben für die Schutzzonen gegenüber dem Entwurf abgeändert hat. Eine derartige Vorgangsweise hätte überall dort einheitlich angewendet werden müssen, wo keine entsprechende Grundlagenforschung durchgeführt wurde. Ist dies nicht der Fall, wäre rechtlich von einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung auszugehen
Beim Kröllerhaus, Untere Stadt 3, wurde vom Gemeinderat die sachlich richtige Entscheidung getroffen, die Schutzzonenkategorie – sogar ohne schriftliche Eingabe im Begutachtungsverfahren – entsprechend abzuändern; eine nachvollziehbare Begründung dafür, weshalb dies bei den unmittelbar benachbarten Gebäuden nicht in gleicher Weise durchgeführt wurde, fehlt bislang. Bereits dieser Umstand zeigt die Notwendigkeit einer entsprechenden Nachfrage auf. Dass allein in diesem kleinen Planausschnitten auch ersichtlich ist, dass ein Haus am Freisingerberg im Entwurf der Denkmalkategorie angehört aber nun im neuen Plan ebenfalls anders als die Nachbarhäuser bewertet wird zeigt sehr deutlich die mangelhafte Ausführung der Begutachtungsunterlagen.
Wissen die Gemeinderäte überhaupt, welche weitreichenden finanziellen Folgen sie mit einer solchen Entscheidung für viele Bürgerinnen und Bürger auslösen?
Wenn ein Haus plötzlich einer bestimmten „Schutzzonenkategorie“ zugeordnet wird, ist das nicht nur eine farbliche Markierung in einem Plan. Für die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer kann das einen massiven Eingriff in ihre Vermögensverhältnisse bedeuten.
Eine solche Einstufung kann den Handlungsspielraum der Eigentümer erheblich einschränken: Umbauten, Sanierungen, Erweiterungen oder Abbrüche werden schwieriger, teurer oder teilweise unmöglich. Damit sinkt in vielen Fällen auch der Marktwert der betroffenen Liegenschaft. Was für die Gemeinde vielleicht wie eine planerische Maßnahme aussieht, kann für einzelne Familien den Verlust eines kleinen Vermögens bedeuten.
Besonders problematisch ist, dass viele Menschen ihr Haus nicht als Spekulationsobjekt besitzen, sondern als Lebensleistung, Altersvorsorge oder Sicherheit für ihre Familie. Wenn durch eine neue Schutzzonenausweisung der Wert dieser Immobilie deutlich gemindert wird, trifft das die Betroffenen unmittelbar und oft existenziell.
Deshalb muss offen gefragt werden: Wurde den Gemeinderäten vor der Beschlussfassung klar und nachvollziehbar dargestellt, welche finanziellen Auswirkungen diese Einstufungen für die Eigentümer haben können? Gab es eine objektive Bewertung der Wertverluste? Wurden die Betroffenen rechtzeitig informiert, angehört und über ihre Rechte aufgeklärt?
Der Schutz historischer Ortsbilder kann ein wichtiges öffentliches Anliegen sein. Er darf aber nicht dazu führen, dass einzelne Bürgerinnen und Bürger die finanziellen Folgen allein tragen müssen. Wer Eigentum in seiner Nutzung massiv einschränkt, muss auch ehrlich über Entschädigung, Zumutbarkeit und soziale Folgen sprechen.
Eine Gemeinde sollte ihre Bürger schützen, nicht sie durch planerische Entscheidungen in finanzielle Unsicherheit bringen. Genau deshalb braucht es hier Transparenz, eine sachliche Folgenabschätzung und einen fairen Umgang mit allen betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Hier die durchschnittliche Wertminderung:
Hier nun der Piaty – BLOG vom 29. Mai 2026:
Es ist soweit: Der Gemeinderat der Stadt Waidhofen an der Ybbs wird über die neuen Schutzzonen beraten und diese voraussichtlich beschließen.
Der entsprechende Tagesordnungspunkt wurde für die Gemeinderatssitzung am 1. Juni 2026 veröffentlicht. Damit steht das Thema nun offiziell auf der politischen Agenda.
Zeit für einen kurzen Rückblick:
Bereits im Dezember 2025 hat die Stadt Waidhofen an der Ybbs einen Entwurf zu den neuen Schutzzonen zur öffentlichen Begutachtung aufgelegt. Bürgerinnen und Bürger sowie betroffene Stellen hatten damals die Möglichkeit, sich mit dem Entwurf auseinanderzusetzen und Stellungnahmen abzugeben.
Dieser damalige Entwurf bildet nun die Grundlage für den Beschluss im Gemeinderat.
Hier der gesamte Entwurf aus der Begutachtungsphase:
Auch für Personen ohne juristische Fachkenntnisse war erkennbar, dass hinsichtlich der geplanten Verordnung erhebliche Zweifel an deren Übereinstimmung mit den in Österreich geltenden gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz des Eigentums bestehen. Besonders aber auch EU Vorgaben zu Lärmschutz, Hitzeschutz und Umweltbestimmungen sind offensichtlich nicht gesetzeskonform eingearbeitet worden.
Zur rechtlichen Absicherung dieser Erkenntnisse wurde daher von mehreren Haus- und Grundstückseigentümern ein in Raumordnungsfragen erfahrener Rechtsanwalt mit der Prüfung der Verordnung beauftragt. Ziel dieser Prüfung war es, die rechtliche Situation fachkundig beurteilen zu lassen und die Waidhofner Einschreiter entsprechend juristisch zu unterstützen.
Nachstehend folgt hier die Stellungnahme von Rechtsanwalt Dr. Retter:
Die eingebrachten Einwendungen waren vom Gemeinderat ordnungsgemäß zu behandeln, inhaltlich zu erörtern und bei der weiteren Beschlussfassung entsprechend zu berücksichtigen. In welcher Form und mit welcher Begründung dies im jeweiligen Einzelfall erfolgt ist, lässt sich von außen nicht nachvollziehen. Nunmehr liegt den Mitgliedern des Gemeinderates jedoch ein neuer Entwurf zur Einsichtnahme vor.
Aus diesem Entwurf ergibt sich, dass im Verordnungstext selbst offenbar kaum Änderungen vorgenommen wurden. Daraus ist zu schließen, dass die erhobenen Einwendungen der Gemeindebürger im Wesentlichen nicht anerkannt beziehungsweise nicht inhaltlich aufgegriffen wurden. Zwar dürften in den Planunterlagen einzelne besonders grobe Fehlbeurteilungen bei der Erstellung des ursprünglichen Entwurfes korrigiert worden sein; die Einwendungen richteten sich jedoch in erster Linie gegen die gesetzliche Deckung der geplanten Verordnung.
Damit ist evident, dass in dieser Angelegenheit unterschiedliche Rechtsauffassungen bestehen. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass letztlich eine Klärung durch den Verfassungsgerichtshof erforderlich sein wird.
Vor diesem Hintergrund stellt sich für ein Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof insbesondere folgende entscheidungswesentliche Frage:
Es ist aufzuklären, welche rechtskundige und hierfür verantwortliche Person die rechtliche Prüfung der gegenständlichen Entscheidung vorgenommen hat, insbesondere im Hinblick auf die Eingriffe in Eigentumsrechte, die Einhaltung lärmschutzrechtlicher und klimarelevanter Vorschriften sowie die Beachtung sämtlicher sonstiger gesetzlicher Vorgaben. Angesichts der Tragweite der Entscheidung erscheint es wesentlich, festzustellen, ob und in welchem Umfang eine fachkundige juristische Prüfung tatsächlich erfolgt ist.
Sehr geehrter Herr Bürgermeister, Stadt- und Gemeinderätinnen und Gemeinderäte,
mit dem Beschluss über die vorliegende Schutzzonenverordnung übernehmen Sie Verantwortung für eine Regelung, die tief in die Eigentumsrechte und Gestaltungsmöglichkeiten vieler Bürgerinnen und Bürger der Stadt eingreift.
Es ist nicht Ziel, an dieser Stelle die sehr auffälligen Vorgangsweisen bei der Erstellung dieser Verordnung öffentlich im Detail zu diskutieren. Dennoch muss festgehalten werden, dass der vorliegende Plan für jeden mit Hausverstand denkenden Bürger den Eindruck eines kaum nachvollziehbaren „Fleckerlteppichs“ hinterlässt.
Zwar wurden gegenüber dem ursprünglichen Entwurf punktuell einzelne Fehler ausgebessert. Die wesentlichen Probleme bleiben jedoch weiterhin bestehen: Die wirklich einschneidenden Eingriffe in Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte und Entwicklungsmöglichkeiten von Innenstadtbürgerinnen und Innenstadtbürgern sind nach wie vor Teil dieser Verordnung.
Gerade weil eine Schutzzonenverordnung langfristige Auswirkungen hat, braucht es eine besonders sorgfältige, nachvollziehbare und faire Grundlage. Eine solche Grundlage muss für die Betroffenen verständlich sein, sachlich begründet werden können und darf nicht den Eindruck erwecken, willkürlich einzelne Liegenschaften unterschiedlich zu behandeln.
Wer diesem Entschluss zustimmt, trägt daher nicht nur eine verwaltungstechnische Entscheidung mit, sondern auch deren konkrete Folgen für zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer. Es geht hier nicht um eine grundsätzliche Ablehnung von Schutzmaßnahmen, sondern um die Frage, ob diese Verordnung in der vorliegenden Form ausgewogen, rechtssicher und gegenüber den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern vertretbar ist.
Aus diesen Gründen sollte vor einem Beschluss nochmals ernsthaft geprüft werden, ob die Verordnung und die dazu vorliegende Planunterlage und die daraus resultierenden Eingriffe tatsächlich eine tragfähige Entscheidungsgrundlage darstellen. Eine Überarbeitung mit klaren Kriterien, nachvollziehbarer Abgrenzung und fairer Berücksichtigung der Eigentümerinteressen wäre der verantwortungsvollere Weg.
Dieser BLOG ist öffentlich – verantwortlch dafür Karl Piaty sen.,
und wird daher auch den übergeordneten Stellen zur Kenntnisnahme übermittelt.
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